В "дальневосточную ипотеку" вложили налог на материальную выгоду
Программа "дальневосточная ипотека", запущенная в декабре Правительством России как панацея от жилищных проблем, как оказалось, содержит как минимум один неприятный подводный камень. Из-за того, что в ней применена рекордно низкая ставка всего в 2% годовых, с точки зрения налоговых органов, использование кредитных средств "ДВ-ипотеки" рассматривается как получение материальной выгоды. Информация о заемщиках передается в налоговую самими банками. Поводом не платить с ипотеки налог является право на имущественный налоговый вычет — эта опция позволяет российским налоговым резидентам вернуть часть затрат на приобретение недвижимости. Если права на вычет нет, то придется заплатить 35% от полученной материальной выгоды, которую рассчитывают исходя из ставок кредита и рефинансирования ЦБ России.
О возможном взимании дополнительного налога на доходы физических лиц при пользовании дальневосточной ипотекой ранее высказывали опасение в социальных сетях, проверить их решила одна из пользователей Sakh.com. Из сахалинского УФНС ей пришел подробный ответ. Вот его наиболее содержательная часть:
И два вывода:
В похожих формулировках на запрос о наличии неанонсированных налогов в "дальневосточной ипотеке" ответили в сахалинской межрайонной УФНС и ИА Sakh.com.
"В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 212 Налогового кодекса Российской Федерации доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, является материальная выгода от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами, полученными от организаций или индивидуальных предпринимателей. Доход в виде указанной материальной выгоды не будет облагаться налогом на доходы физических лиц при условии наличия у налогоплательщика права на получение имущественного налогового вычета в связи приобретением (строительством) жилого помещения (жилого дома), подтвержденного налоговым органом (абз. 5 пп. 1 п. 1 ст. 212 Кодекса)", — говорится в ответе ведомства.
В статье 212 российского Налогового кодекса, на которую ссылаются в службе, материальной выгодой называется выгода от экономии на процентах, в том числе в случае, если кредит, как "дальневосточная ипотека", является целевым и предназначен для приобретения жилья. Условие для освобождения от налога — наличие права на налоговый вычет. Статья написана настолько витиевато, что разобраться в ее формулировках достаточно сложно — в части источников указывается (например, на сайте налоговой инспекции Амурской области), что платить за налоги ипотеку придется только сотрудникам банков или держателям их акций. Но, судя по тексту НК, это все-таки не так и ключевым в делах налоговых является все-таки право на имущественный вычет.
"Условиями программы "Дальневосточная ипотека" определено, что ипотечный кредит предоставляется именно для улучшения жилищных условий. Таким образом, при условии наличия у налогоплательщика права на получение имущественного налогового вычета в связи приобретением ( строительством) жилого помещения (жилого дома), подтвержденного налоговым органом, указанная материальная выгода не будет облагаться налогом на доходы физических лиц", — добавляет сахалинское УФНС.
Вероятно, для большинства заемщиков проблемой наличие налога на самом деле не станет — если квартира приобретается впервые, то все положенные налоговые льготы должны сохраниться. При этом в зоне интереса налоговой остаются те, кто уже воспользовался вычетом на приобретение недвижимости — то есть те, для кого квартира является уже второй или третьей. Особенно актуален этот вопрос для тех "дальневосточных ипотечников", что будут "заходить" в программу не как молодые семьи, а как владельцы дальневосточных же гектаров — у них уже имеющееся жилье требуется в качестве залога для получения кредита. Кроме того, максимальный возраст участников этой программы выше (вплоть до 65 лет), что означает, что они с высокой долей вероятности могли уже "истратить" свой налоговый вычет ранее.
Данные о полученной материальной выгоде, кстати, в налоговую будут подавать в автоматическом режиме — отчитываться в орган предстоит самим банкам, предоставившим кредит.
Сумма, которую заемщику вменят в качестве дохода от пользования низкой процентной ставкой, рассчитывается по формуле — превышение суммы процентов за пользование кредитными средствами, исчисленное исходя из 2/3 действующей ставки рефинансирования ЦБ России на дату фактического получения налогоплательщиком дохода, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора (п. 1, 2 ст. 212 Кодекса). То есть при максимальной сумме и сроке (6 миллионов и 20 лет) кредита под 2% годовых переплата составит порядка 1,2 миллионов рублей. Если бы кредит выдавали под 4% (2/3 от действующей ставки ЦБ), заплатить пришлось бы уже 2,7 миллиона. То есть та самая материальная выгода составляет 1,4 миллиона рублей, а 35% от нее — 360 тысяч, которые придется отдать как налог. Если разбить их на весь срок кредита, то получится около 18 тысяч в год.
Сумма не большая — и она явно меньше того, что пришлось бы переплатить, если бы ипотека предоставлялась по коммерческой ставке в 5-10%. Но отсутствие какой-либо информации об этом неожиданном обременении все-таки не приносит оптимизма будущим владельцам жилья на Дальнем Востоке.
Есть вероятность, что Налоговый кодекс просто не успели подстроить под новую программу кредитования дальневосточников — ее инициировали стремительно и, вероятно, без детальной оценки всех вовлеченных в процесс правовых актов. Если это так, то платить налоги ипотечникам все-таки не придется.
