Удешевление ипотеки: скидка на наценку
Сразу несколько крупных банков снизили ставки на жилищные кредиты. «Открытие», Альфа-банк, Газпромбанк, «Дом.РФ» сделали ипотеку для своих клиентов доступнее на 0,3–0,8%. В итоге заем в большинстве этих учреждений можно взять дешевле 10%. Что будет дальше происходить с ипотекой и ценами на жилье?
Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:
— Удешевление ипотеки нельзя назвать значительным, поэтому пока рано говорить о какой-то конкретной тенденции. Скорее банки, которые оказались в числе отстающих от лидеров жилищного кредитования, стремятся усилить свои позиции на рынке.
При смягчении излишне жесткой политики Центробанка можно было бы достичь намного более доступного уровня ставок. Правда, нужно понимать, что такое смягчение должно сопровождаться экономическим ростом, а его нет. Таким образом, мы имеем дело в некотором роде с замкнутым кругом: снижать ставки нельзя, потому что у населения нет надежных источников дохода, а его нет из-за того, что отсутствует экономический рост, который требует низкой стоимости кредита.
Не думаю, что зафиксированное снижение ставок по ипотеке, тем более небольшими банками, как-то изменит расклад сил на рынке. Чтобы «перезапустить» рост рынка ипотеки, необходимо даже более глубокое снижение ипотечных ставок, чем то, что имело место в 2018 году. Целевые показатели ипотеки в 8% годовых — далекая перспектива 2024 года. Пока ставки не достигнут таких значений, вряд ли ситуация кардинально изменится.
Полагаю, что во втором полугодии 2019 года цены будут стагнировать либо же их рост замедлится. Надо понимать, что повышение стоимости в последние полтора года оказалось весьма стремительным и оно точно не коррелирует с динамикой реальных доходов населения, которые падают вот уже пятый год подряд. И если в 2018 году рост цен оправдывался ажиотажным ипотечным спросом, то в 2019 году фактор доступного кредитования уже не будет играть большой роли. Накопленный за годы чрезмерно дорогой ипотеки отложенный спрос, по-видимому, исчерпывается, а вместе с ним — и основания для дальнейшего повышения цен.
Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин:
— Пересмотр ставок произошел в связи со смягчением кредитно-денежной политики ЦБ, а также из-за появления первых признаков замедления прироста ипотечного рынка. Уже в январе в годовом измерении началось сокращение числа и объема выданных в России кредитов на покупку строящегося жилья, а на вторичном рынке такой же результат был зафиксирован весной. Соответственно, часть банков решила несколько пересмотреть свою стратегию и попытаться перехватить клиентов у крупных «игроков». Обратите внимание, что снизили ставки в основном банки второго эшелона, а «топовые» кредиторы (Сбербанк, ВТБ, «Газпромбанк», «Россельхозбанк») в основном сохранили ставки на уровне выше 10%. Поэтому говорить о «массовом» удешевлении ипотеки некорректно.
Я полагаю, что сокращение ставок повлияет на рыночную ситуацию, только если в среднем кредит вновь будет доступен примерно под 9% годовых. Во многом отложенный ипотечный спрос был исчерпан, а новых источников роста нет, так как не растут реальные доходы основной массы населения. Если ставки вновь приблизятся к 9% годовых, то можно ожидать нового оживления наподобие того, что мы наблюдали в 2018 году.
Что же касается цен, то сейчас на них в большей степени влияет общая ситуация в экономике, которая характеризуется ростом цен и издержек производителей. Помимо этого, идет реформа долевого строительства — деньги дольщиков заменяет банковский кредит для застройщиков, что также приводит к росту цен.
Коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова:
— Снижение ипотечных ставок некоторыми банками связано с уменьшением ключевой ставки Центробанка с 7,75% до 7,50%. Это позволило части «игроков» ипотечного рынка сократить стоимость кредитования. Правда, нужно понимать, что мы имеем дело в некотором роде со «скидкой на накидку», так как в конце прошлого года банки резко повысили ипотечные ставки. Прошлым летом, напомню, в среднем кредит на покупку жилья можно было получить под 9–9,5% годовых. Сейчас самая низкая ставка среди верхней десятки самых крупных ипотечных банков — 9,7%, а в остальном ипотека дороже 10%. Поэтому, на мой взгляд, уместнее говорить не об «удешевлении» ипотеки, а о предотвращении ее дальнейшего удорожания, так как в начале этого года многие аналитики ожидали роста ставок до 11% и, надо сказать, полностью такой вариант пока исключать нельзя.
Пока речь идет о временном колебании, мы не наблюдаем тенденцию. Соответственно, и рынок жилья не отреагирует на уменьшение ставок, которое может стать временным. Цены на жилье при этом в ближайшее время продолжат возрастать, но к концу года этот процесс замедлится.
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин:
— Удешевление ипотеки связано с ожиданием снижения ключевой ставки, возможно, сразу на 0,5 п. п. Как показывает практика, обычно кредиторы стремятся сыграть на опережение, пересматривая условия кредитования за несколько дней или недель до решения ЦБ РФ по уровню ключевой ставки.
С учётом текущей экономической и политической ситуации рассчитывать на дальнейшее снижение ставок по ипотеке вряд ли приходится. Для либерализации условий кредитования необходимы стабильность, укрепление рубля и отмена антироссийских санкций. Пока же многие эксперты прогнозируют обесценивание отечественной валюты в конце года до 9%.
Столь небольшое снижение ставок вряд ли приведет к значительному росту спроса. Увы, текущие проценты по кредиту на уровне даже 9–10% годовых в разы выше, чем в европейских странах. Поэтому нужно предпринимать действия по снижению переплаты. На мой взгляд, выходом из ситуации могут быть возможные субсидии по снижению кредитных ставок, например та же «семейная ипотека» или программа субсидирования первого взноса на строительство дома. Это реальные меры поддержки покупателей.
Основной рост цен на первичном рынке во втором полугодии придется на июль. Часть компаний перешла на работу с эскроу-счетами, повысив по этой причине стоимость. Кроме того, рост цен имеет отчасти спекулятивный характер: увеличение произошло даже в новостройках, девелоперы которых продолжили работу по старым правилам. Далее до конца года средняя цена «квадрата» будет стагнировать, так как массовый прирост цен, полагаю, приведет к частичному снижению покупательской активности. Кроме того, сработает эффект высокой базы, поскольку многие клиенты, планировавшие сделку во второй половине года, подписали договоры до 1 июля. В конце года возможно небольшое снижение стоимости за счет предновогодних дисконтов, но не прямого пересмотра прайса. Однако значения все равно будут выше июньских.
Управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов:
— В конце 2018 года на рынке произошел всплеск спроса на ипотечное кредитование, однако дальнейшее повышение ставок изменило ситуацию. Последнее увеличение ставок по ипотеке, которое случилось в январе, было по сути самым значимым. Данное событие привело к тому, что число заемщиков уменьшилось. Соответственно, вероятно, банки, видя снижение спроса со стороны заемщиков, понижают ставки, чтобы привлечь ипотечного клиента.
Банки ориентируются на ключевую ставку, поэтому, вероятно, пока серьезных понижений может не быть. Более значимые изменения могут произойти осенью, если ЦБ РФ понизит ключевую ставку. Однако прогнозы делать сложно — неизвестно, как ситуация будет развиваться в дальнейшем.
Любое понижение ипотечных ставок ведет к повышению спроса ипотечного покупателя. Однако на данный момент значительного увеличения интереса, скорее всего, не произойдет. Если ставку понизят как минимум на 1%, тогда, вероятно, спрос со стороны потребителя может возрасти.
По нашим данным, этой весной цены на недвижимость в сегменте эконом-класса достигли достаточно высокого значения, и сейчас, скорее всего, будут плавно понижаться. Однако если осенью банки уменьшат ставки, ситуация может измениться — понижение ставок может стимулировать спрос, который в результате повлияет и на цены.
