Себестоимость строительства жилья во Владивостоке в два раза меньше рыночной цены — квартиры дорожают из-за дефицита земли и спроса
Строительство квадратного метра жилья в приморской столице сегодня обходится компаниям не меньше чем в 50 тысяч рублей. Себестоимость возведения домов во Владивостоке особенно сильно зависит от цены земельных участков, на которых можно размещать такие объекты. В условиях дефицита земли в городе растёт и её цена, и бюрократические издержки на её оформление, что в итоге закладывается в стоимость жилья для конечного покупателя и увеличивает количество этажей в новостройках. Что будет дальше с ценами на жильё в столице ДФО и помогут ли федеральные застройщики сбить градус на рынке новостроек Приморья, - в материале VL.ru.
В Приморье вводится всего чуть больше 41 тысячи жилых квадратов в год. Новостройки в крае в большом дефиците, поэтому потребители продолжают выметать с воображаемых прилавков недорогие квадраты. Повышенный спрос, ещё более обострившийся после старта «Дальневосточной ипотеки» и госпрограммы под 6,5% годовых, разгоняет рыночную стоимость на квартиры во Владивостоке.
По объёму ввода жилья наш край и его столица, в том числе, значительно уступают многим городам России, на которых привычно ориентируются приморцы при переезде. Для сравнения, в Санкт-Петербургу этот показатель равен 211,7 тысячи квадратных метров в год при схожей сумме среднего ипотечного кредита 3,5-3,6 млн рублей. Выше только в Краснодарском крае – ввод жилья ближе к Чёрном морю достиг 383 тысячи кв. м в год.
По расчётам Министерства строительства и ЖКХ России утвержденная средняя рыночная стоимость одного квадратного метра в новостройке на III квартал 2020 года в Приморье пребывает на уровне 82,2 тысячи рублей. Однако все 39 жилых комплексов Владивостока, которые планируют сдать в ближайшие полгода, сегодня имеют заявленную стоимость квадратного метра на уровне 110-120 тысяч рублей (по информации Единого реестра застройщиков).
По данным сайта объявлений FarPost.ru, сейчас застройщики на стадии возведения предлагают жильё в среднем по 102-116 тысяч рублей за квадрат, а в уже сданных домах — по 110-132 тысячи. В начале года за квадратный метр на стадии строительства застройщики просили в среднем 95-104 тысячи рублей, то есть за девять месяцев цены на ещё не сданное жильё выросли на 7-11%. Для сравнения, в целом по Владивостоку, в том числе по вторичному рынку, сейчас жилой квадрат стоит 131-133 тысячи рублей, а в начале года продавцы просили 120-122 тысячи, то есть и здесь цены выросли в среднем на 9%.
Теория и практика ценообразования
Если говорить о классической формуле формирования себестоимости квадратного метра, то основные затраты идут на строительно-монтажные работы – 70%. Создание инженерных сетей занимает 12-15%, приобретение земли – 10-12%, проектно-изыскательские работы – до 5%.
Как замечает специалист-снабженец одной из строительных компаний Владивостока, для того, чтобы подсчитать, какова себестоимость квадратного метра в городе, надо понимать, что из себя представляет и сколько стоит получение исходно-разрешительной документации, проектирование, решение вопросов по земле. Таким образом, стройка как таковая – только часть создания дома и введения его в эксплуатацию. Лишь руководители строительных компаний видят картину целиком, вместе с системой административных барьеров. Но, разумеется, открыто о таких расходах, прямо влияющих на цену квадратного метра, рассказывать не торопятся.
В неофициальных беседах они признаются, что цена таких проволочек часто равняется стоимости дорогой иномарки для близких родственников неких влиятельных лиц. В итоге это увеличивает стоимость возведения квадратного метра жилья до двух раз. Но сегодня себестоимость строительства составляет никак не меньше 50 тысяч рублей за квадрат.
По словам руководителя отдела развития и маркетинга ООО «Центр новостроек» Юлии Чех, себестоимость квадратного метра как и любого другого товара, содержит ещё затраты на оплату трудовых ресурсов, их найм, рекламу, аренду офисов и прочее.
Директор АН «Городской риэлторский центр» Сергей Косиков уверен, что себестоимость жилого квадрата в Приморье и во Владивостоке, в частности, достаточно высокая, а её рост не остановится. Покупателю сегодня эконом-класс предлагают по цене от 65 тысяч рублей за квадрат, а комфорт и бизнес-класс ещё на этапе строительства стоит уже 80-90 тысяч.
«Факторов, влияющих на себестоимость квадратного метра, очень много: здесь и цена земельных участков, предлагаемых для строительства, и стоимость подключения энерго- и теплосетей. С начала года основными драйверами роста себестоимости оказались курс доллара, проектное финансирование (высокие ставки банковских кредитов заставляют девелоперов увеличивать конечную стоимость жилья) и даже закрытые границ, связанное с пандемией», - полагает Сергей Косиков.
Директор ГК «Метры» Владимир Закурко рассказывает, что большая часть материалов — стройматериалы, остекление, лифтовые установки, фасады, даже газоны — завозятся из-за рубежа, а значит, имеют цены в валюте. «Растут цены на логистику, бензин, электроэнергию. Зарплаты рабочим тоже не стоят на месте. Повышает стоимость строительства и растущая цена на подключение к коммуникациям, особенно в районах с плотной застройкой. Недешёвая работа юридических отделов для введения домов в эксплуатацию. Эти и многие факторы дают весьма солидный ценник квадратного метра», - считает он.
Земля на вес золота
В себестоимости квадратного метра новостроек столицы ДФО крепко сидит дорогая земля города-порта. А в связи с её дефицитом, растущим спросом и, как следствие, постоянным увеличением цены участков, продолжит расти и стоимость жилья во Владивостоке. Так, по данным сайта объявлений FarPost.ru, цена земельных участков под жилищное строительство в приморской столице варьируется в диапазоне от 60 до 120 млн рублей (от 1,7 до 11 тысяч в пересчёте на квадратный метр).
По мнению специалистов-девелоперов, цены на квартиры в краевом центре невольно включает в себя ещё и районирование, и зонирование пространства. На стоимость строительства влияет и вопрос административной ренты — вся процедура покупки земельного участка. Для того или иного района Владивостока сложилась определенная цена квадратного метра, именно на неё застройщик и опирается: она не может быть ниже, а вот выше – вполне.
Владимир Закурко отмечает, что застройщики идут на повышение стоимости строительства не от позитивного спроса или льготной ипотеки. Всему виной участки земли, которые во Владивостоке на вес золота. В силу нашего рельефа и достаточной плотности участков мало и они действительно недешёвые. Немаловажными факторами, которые влияют на рост цен в целом, являются пандемия и стабильно падающий курс рубля.
Руководитель приморского регионального отделения Российского Общества Инженеров Строительства (РОИС) Игорь Левченко также указывает на банальное отсутствие земли в обороте в центральной части Владивостока, а точнее до Третьей Рабочей. И свободная земля вряд ли когда появится, вопросы реновации, то есть сноса «хрущевок», у нас не рассматриваются. Хотя недавний визит зампреда правительства РФ Марата Хуснуллина во Владивосток поставил на повестку дня ту самую реновацию.
Отсутствие земли в нашем городе подталкивает застройщиков и на возведение жилых небоскребов вплоть до 25 этажей, хотя вопрос сейсмоопасности у нас также окончательно не решён. Словом, земли уже нет, и как говорил Марк Твен, её больше не производят.
Опрошенные VL.ru эксперты считают, что недорогое здание вполне можно построить на дорогой земле. Но местный застройщик идёт по пути повышения качества строительства, и дешёвое жилье на дорогой земле возводить не будет, так как это, в первую очередь, не рационально. Кроме того, застройщики находятся в режиме неопределенности из-за постоянно меняющейся рыночной и политической конъюнктуры, так что дополнительно закладывают в цену жилого квадрата свои риски.
Мода на дешёвый монолит
Игорь Левченко замечает, что сегодня пошла мода на монолитное строение, где практически отсутствуют несущие стены, и дом стоит на колоннах. Такой технологии придерживается большинство приморских девелоперов, но встречается и панельное строительство. Также на рынке присутствует промежуточная технология возведения жилых домов, принятая ещё в СССР «КУБ 2,5», где предусматривают полносборный каркас. Сегодня его сравнивают с конструктором LEGO. Но по параметрам прочности такой тип конструкции приближается к монолитному домостроению.
«Да, сегодня можно представить, что себестоимость квадратного метра в таких домах может составлять 55 тысяч рублей, или даже 35 тысяч. Но подобное можно представить только в случае квартального строительства, а у нас в Приморье подобное не наблюдается. На такой ценник может и выйдет федеральный застройщик, например, ПИК, но где-нибудь в Воронеже, Калуге и Ярославле. На Дальнем Востоке не получится», - предполагает Игорь Левченко.
Приморские застройщики всё чаще приходят к мнению о том, что не выгодно возводить и продавать дорогое элитное жилье. Его сложно продать как на этапе котлована, так и после сдачи объекта. Держать недостроенным дорогой дом даже в течение года очень накладно. А поскольку все стремятся к гарантированному рынку сбыта, даже лидеры строительства готовы обратиться к возведению недорогих домов в отдаленных районах. Всё потому, что строительная отрасль сегодня выживает во многом за счёт кредитных ресурсов. Это само по себе говорит о том, что стройка – дело дорогое, ведь кредитные деньги тоже стоят денег, то есть закладывают в себестоимость возведения здания ещё и проценты по займам.
Квадрат уйдёт в рост
Факторов роста цен на недвижимость во Владивостоке более чем достаточно, сходятся во мнении опрошенные эксперты.
Сергей Косиков отмечает, что с одной стороны, «Дальневосточная ипотека» и ипотека с господдержкой для новостроек привели на рынок большое количество новых покупателей. Поэтому рост платежеспособного спроса оказался очень резким. С другой стороны, явно недостаточное количество предложений в новостройках и мизерное число новых проектов. Все указанные факторы создают ситуацию большого дефицита и отсутствия конкуренции между застройщиками, и, как следствие, приводят к безудержному росту цен.
По оценкам Игоря Левченко, жильё во Владивостоке и Приморье с начала года в целом подорожало на 10-15%, но настоящий рост цен ещё впереди. В условиях дефицита новых объектов, стройка лишь разогреет ценовой диапазон даже для жилья класса-эконом. Чем больше будет проектов с относительно невысокой первоначальной стоимостью, тем выше окажется спрос, а значит, жильё закономерно станет дороже.
«Продолжаться подобное будет ровно до того момента, пока платежеспособный спрос не уровняется с объёмом предложения. По нашим расчётам, это всё мы увидим уже в первом полугодии следующего года», - считает Сергей Косиков.
С точки зрения Владимира Закурко, сейчас стоимость квадратного метра во Владивостоке бьёт исторический максимум, и это далеко не предел. Через месяц ждём переезда всего полпредства ДФО, следом за ним логично должны переехать все руководящие отделы Сбербанка, Роснефти, Почты России, что даст дополнительный толчок для роста цен.
«За свою практику работы в недвижимости, а это более 10 лет, я впервые вижу как самые скромные 1-комнатные квартиры продаются по цене выше 4 млн рублей на вторичном рынке, но даже их, порой, мы не успеваем выводить на продажу. Приобретая квадратный метр в новостройке Владивостока, надо понимать, что как в его себестоимость, так и в рыночную стоимость включены три фактора: локация, локация и ещё раз локация. Хотя сегодня состоятельные клиенты не готовы платить по 200 тысяч рублей за квадрат даже в очень хорошем районе Владивостока, но не в самых престижных домах. В то же время они согласны приобретать квартиры на периферии при наличии самой низкой стоимости квадратного метра», - делится наблюдениями Владимир Закурко.
Юлия Чех считает, что себестоимость строительства жилой недвижимости во Владивостоке не изменилась, а цены растут исключительно под влиянием высокого спроса и многочисленных льготных ипотечных программ. Большой вклад в повышение стоимости новостроек вносит и резкий скачок валютных курсов. Люди спешат побыстрее инвестировать деньги, если они у них есть. Вместе с тем сегодня за счёт высокого спроса уже нет в наличии такого количества квартир, которыми раньше располагал девелопер.
Федералы не помогут
Игорь Левченко уверен, что для увеличения темпов строительства нужны не только люди, которые покупают квартиры, но и те, кто их строит. Приморские и федеральные застройщики уже активизировали свою деятельность и ведут переговоры с банками, оформляют участки под новые проекты. Во всех остальных случаях главный фактор – достаточность сил и кредитных средств, чтобы достроить дома.
Смогут ли федеральные застройщики повлиять на ценовой расклад в новостройках? Сергей Косиков считает, что они не изменят картину кардинально, поскольку участки под строительство по-прежнему в дефиците. Новые проекты местных застройщиков тоже не всегда по разным причинам двигаются с места. На пути к возведению объектов стоит буквально всё - от административных проволочек и долгого согласования условий с банками до дефицита рабочей силы.
Мешает девелоперам, создавая риски для их бизнеса, и общественность: население митингует против застройки на участках, которые, по мнению компаний, они честно выкупают, получают порубочный билет и платят за восстановление лесного фонда десятки миллионов рублей. Не согласны они и с претензией о транспортной загруженности районов, где выдано разрешение на строительство дома, поскольку администрация, оформляя такой документ, учитывает и логистическую составляющую. В итоге подобные споры тоже прямо влияют на стоимость квадратного метра.
Сказывается на низких темпах строительства, а в результате и на его себестоимости, дефицит рабочей силы. Многоэтажки в Приморье по-прежнему возводят граждане Узбекистана и оставшиеся до локдауна китайцы.
«Сейчас намечаются новые серьёзные стройки на сопке вблизи улицы Шошина, на улицах Уткинская, Фастовская, Русская. Но не стоит ждать падения стоимости квадратного метра, по крайней мере, в этих районах, - уверен Владимир Закурко. - Существует мнение, что ценник на квадратный метр во Владивостоке может обвалиться в связи с появлением федеральных игроков на рынке новостроек. Да, они действительно заходят в наш город и даже приобретают земельные участки, но в очень отдаленных районах города. Хотя уже сейчас можно купить квартиры по приятной относительно Владивостока стоимости в Артёме или Надеждинске. Но, вернемся к правилу: локация, локация, локация. Понятно, что основные покупатели будут стремиться жить в центре».
Яна Мальцева
