Недвижимость во времена ипотеки
Ипотека под 2% увеличила спрос на сахалинскую недвижимость на 15-30%. Фактически госпрограмма льготной ипотеки стартует только с конца января. Банки пока не утвердили внутренние правила выдачи кредитов. Работа программы пока ограничилась сбором заявок от двух банков — Сбербанка и ВТБ, но риелторам уже понятно, что она породила ажиотаж и спровоцировала будущий рост рынка как минимум на 15%. "Перед новым годом в банки даже очереди стояли, — комментирует гендиректор агентства недвиджимости Дарья Клишина. — Менеджеры зашиваются". Впрочем, спешить с участием в программе риелторы не советуют, есть варианты и повыгоднее.
Специалисты отмечают любопытную ситуацию. Цены на недвижимость в Южно-Сахалинске завышены минимум на 10%, но интерес к покупке жилья и коммерческой недвижимости очень высок. Как только появляется предложение "в рынке" или любая возможность снизить затраты при совершении сделки, такие сделки заключаются почти сразу. При этом покупка недвижимости рассматривается как инвестиция или просто сохранение средств, в том числе и покупка по льготной ипотечной ставке в 2%. "Данную программу можно рассматривать как инвестиции, — подтверждает менеджер по отдела продаж агентства недвижимости Марина Ильметова, — по крайней мере, на Сахалине".
С учетом субсидий от государства даже покупка жилья в ипотеку под 10-11% была выгодной инвестицией. Есть программа помощи молодым семьям, которая подразумевает выдачу сертификата, покрывающего 30% стоимости жилья. При наличии ребенка государство покрывает уже 35%, а после рождения третьего ребенка семья на Сахалине получает сертификат на 2 млн рублей на покупку недвижимости — как первичного, так и вторичного жилья. Если в реальности семья уже располагает квартирой, своей собственной или возможностью жить у родственников, то господдержка в совокупности с выручкой от сдачи жилья делает его покупку очень выгодной.
В инвестиционных целях довольно выгодно приобретать "однушки" во вторичном жилом фонде. Однокомнатная квартира в 40-летнем доме брежневской эпохи площадью 30 кв. метров может стоить 4-4,5 млн рублей. Выручка от сдачи такой квартиры составит около 30 тыс. рублей в месяц и перекроет затраты на обслуживание стандартного ипотечного кредита и предполагаемые потери от амортизации жилья. Однако по условиям программы ипотеку под 2% можно получить лишь на квартиры в новостройках. Цены в новых домах начинаются от 5,5 млн рублей, и самый бюджетный ремонт добавит к цене еще не менее 500 тысяч рублей.
По словам Дарьи Клишиной, еще больше проблем создает второе условие программы — стоимость недвижимости не должна превышать 6 млн рублей. В реальности, чтобы получить выгодную ставку по ипотеке, придется иметь дело с очень ограниченным предложением. Застройщиков с устоявшейся репутацией в Южно-Сахалинске всего пять-шесть, и подходящие квартиры нужно хорошенько поискать. В популярных новостройках Южно-Сахалинска их уже нет: на сайте застройщика в доме на Поповича, 22 предлагается лишь одна квартира — "двушка" площадью 77 кв метров за 9,7 млн рублей. Минимальное предложение от застройщика ЖК "Малиновка" в районе "Зима-9" на dom.sakh.com — 8,3 млн рублей, тоже за двушку площадью 55 кв. метров.
Новая ипотечная программа хоть и выгодна сама по себе, но загоняет в рамки, за пределами которых находятся еще более выгодные варианты. По мнению директора риелторской компании Евгения Кириенко, для тех, кто не собирается жить в объекте покупки, выгоднее приобрести не квартиру, а коммерческий объект. К примеру, помещение под магазин на первом этаже "брежневки" стоит примерно столько же, сколько и квартира в том же самом доме. Однако сдать такое помещение можно уже за 50 тысяч рублей — и оно более ликвидно.
Красноречивый пример с dom.sakh.com — земельный участок на Украинской, 72 со складом, площадью 700 метров и общежитием на 270 метров, выставленное на продажу за 26 млн рублей. Если приобрести его с использованием займа под 8,5% на пять лет, то переплата составит 6 млн рублей. Но сдавая его на протяжении всего срока погашения кредита по рыночной цене 300 тысяч рублей в месяц, можно выручить 18 млн рублей. В итоге земля и склад достанутся инвестору за 14 млн рублей. Сопоставимая сумма потребуется для покупки "трешки" в строящейся новостройке в центре Южно-Сахалинска.
Именно крупные по метражу коммерческие помещения риелторы называют наиболее выгодным вложением. На втором месте мелкие объекты на первых этажах в центре города: их арендаторы испытывают давление со стороны крупного бизнеса и часто меняются. Жилая недвижимость лишь на третьем месте. "Миллиарды рублей выделили на ипотечную программу, — опасается Евгений Кириенко. — Первые год-два вспышка будет, а потом может прийти крупный застройщик и обрушит рынок. Как тогда продать свою квартиру за 6 млн, если в соседнем дворе будут строить за 5?".
