Меньше минимального: как застройщики во Владивостоке уменьшают количество парковочных мест в своих домах
В столице Приморья нормативы капитального строительства регулируют Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). В последний раз их редактировали и тихо, без единой новости, приняли в октябре 2020 года. Согласно этому документу, каждая зона застройки территории, хоть пляж, хоть высотка, должны иметь определённое количество парковочных мест, а также отступы от границ земельного участка. Но чтобы «влезть» в свой собственный проект и успешно его продать, застройщики зачастую прибегают к процедуре отклонения от предельных параметров. Кто и насколько «порезал» парковки, придомовые территории и озеленение - в обзоре VL.ru.
Напомним, по ПЗЗ здание, относящееся к многоэтажной жилой застройке, должно иметь минимум 1 машино-место на 100 квадратных метров площади, но не менее 0,5 машино-места на одну квартиру. Соответственно, чем больше общая площадь жилых помещений, тем больше должно быть парковочных мест во дворе и поблизости. Застройщики по-разному выходят из положения, ведь место под авто тоже должно иметь определённую площадь — от 13,25 до 22,32 квадратного метра.
Возводя очередную высотку, а малоэтажного жилого строительства во Владивостоке почти не ведётся, застройщики вмещают в участки отдельно стоящие парковки, ставят дом на стилобат-паркинг, берут в аренду прилегающие участки и так далее. Но зачастую и этих ухищрений не хватает, чтобы «влезть» в минимальные параметры строительства. Тогда на помощь приходит процедура отклонения от параметров. Застройщик должен подать заявление в муниципалитет с проектом отклонения, обоснованием, текстовой и графической частью. Затем проект выносится на общественные обсуждения или публичные слушания, где могут высказаться горожане. Правда, участвовать в них может не всё местное население, а только идентифицированные, прописанные или владеющие смежными территориями. Ну и в конечном итоге не стоит забывать о том, что слушания и обсуждения носят рекомендательный характер. Заключение всё равно даёт администрация Владивостока, управление градостроительства, которое курирует вице-мэр Наталья Соколова. И оно может сильно отличаться от мнения горожан.
Отметим, что чаще всего застройщики хотят увеличить предельный процент застройки участка, который для высоток может быть максимум 60%, а также сократить процент озеленения ниже нормативных 30% и уменьшить количество парковочных мест. VL.ru нашёл несколько показательных примеров за последние два года.
«Лайф» как точка напряжённости
В жилом комплексе-долгострое «Лайф» на улице Лесной в районе Второй Речки количество машино-мест уменьшали дважды в 2020 году. Сперва объявили общественные обсуждения по участку с кадастровым номером 25:28:050049:5610. Предлагалось согласовать сокращение минимального количества мест для стоянки автомобилей — до 0,74 машино-места на 100 кв. м жилой площади, но не менее 0,38 на одну квартиру.
На этих обсуждениях были зарегистрированы восемь участников, которые единогласно приняли решение разрешить застройщику отклониться от нормативов. Четыре голоса за отдало управление муниципальной собственности Владивостока, один – министерство земельных и имущественных отношений Приморского края, ещё три – застройщики, ООО «СЗ ДВ Стройтех» и «Верно Пасифик Групп». То есть общественными эти обсуждения можно назвать с большой натяжкой.
Вторые обсуждения по «Лайфу» проходили в ноябре, уже по соседнему земельному участку с кадастровым номером 25:28:050049:5611. Здесь также «резали» парковочные места почти вдвое — до 0,53 машино-места на 100 кв. м жилой площади, но не менее 0,26 на одну квартиру.
В обсуждениях приняли участие 25 человек, среди которых были, вероятно, дольщики, а также застройщик и министерство земельных и имущественных отношений. Все они единогласно выступили за уменьшение параметров с весьма любопытным обоснованием.
«В связи с социальной напряжённостью и высокой значимостью вопросов защиты прав обманутых граждан – участников долевого строительства считаем необходимым предоставить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части уменьшения минимального количества мест для хранения автомобилей», – говорится в пояснениях к протоколу.
Примечательно, что ещё 29 человек пройти идентификацию не смогли — не предоставили документы. Это были жители соседнего «Лесного квартала», где уже давно серьёзные проблемы с парковками, пожарными проездами, а ещё строят два или три дома под названием «Эко Квартал» во дворе. Но что хотели сказать эти люди, в протоколе не указано — их мнение не заинтересовало ни администрацию, ни застройщика.
Как результат, в «Лайфе» будет меньше минимального количества парковочных мест. Какой уровень социальной напряжённости в будущем это спровоцирует, несложно догадаться.
Снеговую Падь продолжают уплотнять
Проблемный объект — Комплекс «Д» в Снеговой Пади тоже решили оставить без парковочных мест, несмотря на протесты других жителей микрорайона и администрации Владивостока. Слушания по нему прошли 16 июня 2020 года. На участке 25:28:040014:295 решили отклониться от нормативов на треть — до 0,63 машино-места на 100 кв. м жилой площади, но не менее 0,32 на одну квартиру. То есть на три квартиры будет одно место.
На обсуждениях зарегистрировали 25 участников, среди которых были жители Снеговой Пади, дольщики самого комплекса, краевые и городские чиновники. Против выступали собственники квартир в домах рядом с комплексом, а также управление муниципальной собственности мэрии (у них 4 голоса). Город пытался обосновать своё решение тем, что произойдёт увеличение нагрузки на транспортную инфраструктуру района за счёт парковки вдоль дорог. Жители же указывали, что здесь и так вечные проблемы с парковкой, потому что целый микрорайон спроектировали и построили без них. Но за уменьшение нормативов выступили министерство земельных и имущественных отношений (2 голоса) и КППК «Приморкрайстрой» (1 голос), а также жители других домов в Снеговой Пади. В итоге 14 человек проголосовали за, одолев тех 11, которые были против.
Но если Комплексу «Д» ещё можно найти какие-то оправдания, вроде того, что сам он был запроектирован и запланирован давно и даже частично построен, то для новых застройщиков этого района такого оправдания в общем-то нет. Но это не мешает им «резать» парковки по образу и подобию всего микрорайона.
Так, на участке 25:28:040014:5333, который имеет адресную привязку к Адмирала Горшкова, 40, но вообще-то находится в лесу, тоже планируют возвести некий жилой комплекс. Обсуждения по отступлениям от норм здесь предельных параметров прошли 20 ноября прошлого года, хотя проекта застройки в общем доступе найти не удалось.
В обсуждениях зарегистрировали целых пять участников, причём все они были арендаторами указанного и смежных земельных участков. Это компании-застройщики ООО «СЗ «ПасификБэй» и ООО «Строй Индустрия». Они просили увеличения максимального коэффициента плотности застройки жилыми домами с 2,5 до 3,03, уменьшения минимального количества мест для стоянки автомобилей до 1 машино-места на 327 кв. м жилой площади, но не менее 0,17 машино-места на одну квартиру. То есть параметры уменьшаются более чем на треть. И, разумеется, застройщики единогласно проголосовали за свой прекрасно продуманный проект, обеспечив самим себе необходимое разрешение.
Меньше парковок — плотнее застройка
В прошлом году застройщики ЖК «Золотой Рог» на Калинина, 11а решили построить рядом четвёртый дом. Проект предлагал уменьшить отступ от границ участка с 3 до 0,2 метра с северо-западной стороны, 0,6 м с северной, до 1,5 м с юго-восточной и 1,2 с юго-западной. Также планировалось сократить норматив по минимальному количеству машино-мест: с обязательных 0,6 до 0,42 на одну квартиру (на 30%) на участке 25:28:030010:1352. И это при том, что для трёх построенных домов парковочных мест уже не хватает.
Общее количество идентифицированных участников общественного обсуждения составило 29 физических и юридических лиц. А не прошли идентификацию 54 человека — жители самого ЖК «Золотой Рог». Их не зарегистрировали, поскольку из трёх домов лишь один был поставлен на кадастровый учёт, и, следовательно, у собственников просто не было на руках свидетельства о собственности, необходимого для участия. Но как бы то ни было, за проект высказались только шесть участников общественного обсуждения, а против были 22 человека. Один голос против отдало и управление муниципальной собственности Владивостока, встав на сторону жителей уже построенных домов. В результате проект отклонили.
Ещё одни слушания по отступлениям коснулись интересного проекта – арендного жилья для врачей и учителей. Оно расположено в бывшем общежитии ДВФУ на Спиридонова, 11, который обустраивало краевое правительство. В ноябре 2020 года проект отступления от нормативов вынесли на обсуждение. На участке 25:28:010037:7208 предлагалось существенно уменьшить количество парковок до 0,54 машино-места на 100 кв. м жилой площади, но не менее 0,11 на одну квартиру. В обсуждениях участвовала только Корпорация жилищного строительства Приморского края (КРЖС), и оба голоса отданы за.
В 2019 году также прошло несколько публичных слушаний по объектам высотной застройки во Владивостоке. Например, наполовину построенный уже ЖК «Аквамарин» в июле 2019 года почему-то проходил процедуру по отступлению от предельных параметров. На участке 25:28:020018:2020 с максимального параметра для зоны Ж 4 в размере 30 этажей требовалось увеличение до 44. По проекту предполагалось также уменьшение минимального отступа от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство. Требовалось увеличить максимальный процент застройки в границах земельного участка с 60% до 89%; повысить коэффициент плотности застройки с 2,5 до 7; уменьшить процент озеленения с 30% до 2,1%; сократить количество мест для стоянки автомобилей до 196 машино-мест.
На слушания зарегистрировались 14 участников, из которых за проект проголосовали 12. Против не было никого, а один участник воздержался. Управление муниципальной собственности против принятия проекта не возражало. Как объяснял застройщик, им потребовалось пройти процедуру слушаний из-за того, что истёк срок действия градостроительного плана. Примечательно, что краевед и историк Анна Мялк и почётный архитектор Валентин Аникеев пытались представить обоснование того, что «Аквамарин» построен со всевозможными нарушениями, в том числе — законодательства по охране культурных объектов. А вот бывший главный архитектор Владивостока Анатолий Мельник, подаривший городу стеклянную надстройку ТЦ «Центральный» и ещё немало сомнительных проектов, был уверен, что отклонения не являются критическими и закон не нарушают.
В августе на публичных слушаниях оказался и ЖК «Меридианы Патрокла» на участке с кадастровым номером 25:28:30014:1206. В самом строящемся районе города, Патрокле, тоже решили снизить количество машино-мест с нормативных 360 до 244 на 720 квартир. Из 80 участников до голосования было допущено только 8 человек. Половина из них приняла проект, трое проголосовали против, один воздержался. Парковочные места здесь находятся в отдельно стоящем здании.
Ещё один долгострой, в районе Славянской, 17, тоже прошёл через процедуру публичных слушаний в сентябре 2019 года. На участке 25:28:010022:213 сокращали количество мест для хранения автомобилей до 0,45 машино-места на 100 кв. м жилой площади, или 0,21 на одну квартиру. Участников было трое, но в протоколах они не отражены, а проголосовали единогласно за.
Напомним, первую секцию 10-этажного дома на Славянской, 17а должны были сдать ещё в 2007 году, а в декабре 2017-го сдали только седьмую секцию из первой очереди. В 2008 году инспекция стройнадзора выявила, что работы ведутся по поддельным исходно-разрешительным документам, и у застройщика отозвали разрешение. Ситуация осложнилась двойными продажами нескольких квартир, что было квалифицировано правоохранительными органами как мошенничество. Разрешение компании-подрядчику ООО ПСК «Восток-Строй» на возведение второй очереди не выдано. Компания также находится в чёрном списке застройщиков.
Новостройка ЖК «Морион» на Чуркине тоже оказалась с меньшим количеством парковочных мест, чем положено. Слушания проходили 17 декабря 2019 года по участку 25:28:030006:6213. ЖК расположен на нескольких земельных участках, всего по проекту там 114 машино-мест на 266 квартир и 120 нежилых помещений. В слушаниях зарегистрировали 36 участников, но кто это был — неизвестно, в протоколах они не отражены. За проект уменьшения высказались 30 участников публичных слушаний, против проекта – шестеро.
Остаётся отметить, что даже в тех новостройках, которые не запрашивали отклонения от норм строительства, после заселения всех квартир места для парковки чаще всего не хватает. Самим же горожанам в этой ситуации остаётся проявлять активность во время публичных слушаний и обсуждений - голосовать как по проектам отклонений от норм на конкретных участках, так и по градостроительным документам.
Как показал обзор VL.ru, из-за автомобилей во дворах к жилым высоткам в случае чрезвычайного происшествия могут не проехать экстренные службы.
