Комплексное освоение барачного типа: в точечной застройке Владивостока винят охранные зоны и жадность горожан
Точечная застройка – один из главных социальных конфликтов Владивостока последние несколько лет. Десятки брошенных недостроев глядят пустыми окнами на улицы, а рядом растут новые многоэтажки. Жители города выступают резко против любого строительства, говоря о необходимости сохранения зеленых зон. Застройщики отвечают, что и рады бы комплексно осваивать территории, да только в этом мешают охранные зоны разного типа и невозможность расселить ветхий частный сектор.
Это все нужное
Владивосток опоясан охранными зонами различных направлений. Центр города – охранная зона исторических и культурных объектов. К самим объектам претензий ни у кого нет, а вот к размеру зон – есть.
«Зоны объектов культуры фактически накрывают весь Эгершельд и центр до Махалина, зону между Светланской и "Красотой" таким как бы куполом, где вообще ничего нельзя строить, – объясняет Владимир Исаков, депутат городской Думы, председатель совета Ассоциации застройщиков. – И даже реконструировать нельзя. В этой зоне достаточно большое количество барачного фонда, который теперь навсегда останется таким. Надо понимать – зону устанавливают краевые власти, а исключается она только постановлением правительства, то есть из разряда "никогда". Фактически мы соглашаемся, что бараки – это лицо города, мы их любим, ценим и сохраняем. Мы говорим не про объекты исторического наследия, не про памятники. Но от каждого из них 200 метров зона. И они перехлестываются, объектов-то в центре много. Мы все знаем выше Пушкинской сектор. Как этот вопрос решать с точки зрения градостроительной политики, пока непонятно. Одну стройку, например, уже остановили по этому поводу. Застройщик считал от одной точки 200 метров и получалось, что он попадает. А ему посчитали от другой точки – и стройку остановили».
Владимир Исаков уверен, что это вопрос даже не общественности и общественного мнения, а профессиональной градостроительной деятельности: перспективно ли менять наш город и убирать бараки.
«Я не эксперт по культурному наследию, но как архитектор могу сказать о том виде, в котором сейчас город, – с его бараками и при этом с его возможностями в данном ландшафте, – говорит Андрей Борников, зампредседателя Союза архитекторов России по Приморскому краю. – Проект культурной зоны, куда попадет строительство, делают 3-4 компании в городе, у которых уже очередь на полгода. Цена для застройщика достаточно высока, она ложится в себестоимость. И срок исполнения – полгода минимум. Для застройщика это существенно. На сегодняшний день у нас есть ряд не то что недобросовестных, а хамских застройщиков, которым все равно на архитектуру, на облик города. По-моему, это было благое намерение, чтобы было согласование, концепция, чтобы все вписывалось. Но, к сожалению, это приводит к каким-то манипуляциям. Красиво или некрасиво – это же абстрактно. То есть жители могут говорить, что это некрасиво, а архитектурное сообщество скажет, что шедевр. Старые точечные объекты будут охраняться. Новая застройка, возможно, будет диссонировать с памятником архитектуры. Но если она красивая, почему нет? Да, на его фоне старое здание будет выглядеть еще более старым, а новое будет новое. И оно будет привлекать и туристов, как любой шедевр архитектуры. У нас сегодня таких зданий можно по пальцам пересчитать».
Исаков привел в пример католический костел, вокруг которого раскинута барачная и частная застройка разной степени пригодности к жилью. Бараки сами не являются историческим наследием, но попадают в охранную зону костела. По его словам, охранные зоны представляют собой несоразмерно большие объемы земли, которые находятся в руинированной или барачной застройке и выпадают из зоны возможного строительства.
Разумеется, когда речь идет о свободной земле в центре города, никто не думает об общественных пространствах – только о строительстве административных и жилых комплексов с приставкой «элитный». Но даже если произойдет чудо, и у кого-то появится желание и возможность на месте бывшего барака разбить сквер, его нельзя будет построить. Запрещено и плоскостное строительство тоже. А сквер и парк – как раз такое строительство и есть.
Другой момент – санитарные зоны предприятий, которые почти нигде не установлены, но должны быть. С этим бьются, например, ученые ДВО РАН. Вокруг химического института должна быть «охранка», но ее нет. Земля продана застройщику, который собирается строить там жилой комплекс.
«Это вопрос тех же охранных зон, – говорит Ольга Анисимова, представитель молодых ученых ДВО РАН. – В понимании застройщика охрана – это только культурное наследие. А ведь есть еще научные институты. Есть и другие "горячие точки", кроме Академгородка. Каждая точка застройки по городу – это конфликт, и все стороны договориться не могут».
Здесь нельзя не вспомнить Тихвинскую с детским садом возле Морского кладбища. И кладбище, и расположенный в его зоне комплекс по утилизации биоотходов, вопреки градостроительным нормам, тоже не имеют санитарной зоны.
Охранные зоны военного лесничества и зоны падения обломков ракет тоже имеют место. На них строительства быть не может, а территории этими зонами закрыты такие, что хватило бы на комплексную застройку.
«У нас весь город под колпаком военного лесничества, – объясняет Алексей Исаков, замдиректора компании "Восточный ЛУЧ". – Около 500 участков есть, которые нельзя застраивать. Даже ДОМ.РФ не хочет в это ввязываться. А ведь там можно было бы как раз комплексную стройку проводить. Это бы сильно развязало руки самому городу. Развивать город за городом – это правильная мысль, как, например, "одноэтажная Америка". Но во всем Приморском крае – в Романовке, в Пограничном, в Лесозаводске – та же проблема. У нас сто лет, говорят, нет леса, а лесничество есть. Это большая проблема на самом деле. Мы не говорим сейчас про лес-лес. Мы говорим только про зону, которая наложена на карте. Мы платим за то, чтобы взамен одного вырубленного диморфанта посадили два и пять лет за ним ухаживали. Мы платим налоги за вырубку. В последний раз заплатили 20 млн рублей за небольшой кусочек. У меня биологическое образование. Я знаю, что на 20-25 млн рублей можно весь Владивосток частоколом деревьев засадить».
Огромные территории за городом не подлежат застройке, потому что есть опасность падения ракет. Даже в заброшенных поселках по краю есть такие зоны. И главная «страшилка» региона – земли Министерства обороны – тоже накладывают свой отпечаток на развитие.
Бараки против комплексного освоения
Бараки не могут соответствовать современному облику города, но сделать с ними почти ничего нельзя. Владимир Исаков говорит, что в рамках градостроительной политики необходимо определить, что где и как требует преобразования, но даже утвержденные проекты планировки могут уткнуться в проблемы с законом или банальную жадность.
«Мы стараемся комплексно развивать территории, – говорит Алексей Исаков. – Но смотрим и на развитие города. Нас пугают те фантомы недостроенные, которые в городе стоят. Мы проверили порядка десяти таких зданий. И, к сожалению, нет возможности их достроить. Одни у кого-то в залоге. Другие нельзя построить, потому что нормы изменились. Очень много проблем. И мы не стали их трогать. Но рано или поздно городу придется залечивать эти раны».
Если вернуться к комплексной застройке, то в городе всего три таких точки – Зеленый угол, Патрокл и Снеговая Падь. Все. Просто мест больше нет. Охранные зоны, о которых говорилось выше, не единственное ограничение. Проблемы с Патроклом, когда оттуда ушел «Дальспецстрой», носили политический характер – только сейчас они начали решаться, а до этого туда не могли попасть даже те застройщики, которые хотели бы довершить строительство микрорайона.
Город мог бы развиваться без точечной застройки, если бы удалось освободить значительные территории от ветхого частного сектора и барачных блоков.
«Мы рассматривали все эти участки, – говорит Алексей Исаков. – Мы ездили, общались в район Голубиной Пади. Там, конечно, у людей сразу – мне 10 квартир, потому что у меня на этих восьми квадратах прописано 15 человек. Квартиры, пожалуйста, в центре города. Два-три дома проходишь и понимаешь, что экономическая целесообразность теряется. После этого мы смотрели и на карту по принадлежности этих участков. Там черт ногу сломит. Даже если удастся договориться по половине земли, а это 30-40 разных собственников, то оставшуюся часть все равно не собрать. По нашему мнению, такие земли должны выкупать массово власти, а потом выставлять участки под комплексную застройку. Тогда будет расселение людей – им предоставят жилье. В таком случае реновация таких территорий возможна. Для этого нужно волевое решение и средства».
Таких примеров масса по всему городу. Евгений Пименов вспомнил о бараках на Гамарника.
«Мы все в зоне бизнеса ищем возможности. Вот есть на Гамарника бывший кинотеатр, сейчас храм. Возле него четыре длинных барака. Очень "звездные", известные тем, что у них один санузел во дворе на всех. В каждом из этих домов по 80 квартир. Заходим и спрашиваем людей – хотите ли вы переехать в комфортные дома. Грубо говоря, вот 79 человек согласилось. А 80-й говорит – а я хочу три квартиры. И все, инвестор уходит. Мы обращаемся в город и спрашиваем, как быть с землей, потому что земля – это основополагающий механизм. Второй вопрос – это экономика. Если каждому из 80 жильцов дать хотя бы по однушке, то стоимость квартир остальных будет такой, что это просто не имеет смысла. И безусловно должны быть программы и законы. Власть должна создавать комфортные условия и для жизни людей, и для экономики. Строительство сейчас – это единственная отрасль, которая как-то пытается выживать. Все остальное... Ну где у нас какие-то градообразующие заводы и предприятия сейчас?»
На вопрос, готовы ли застройщики – количественно и качественно – к реновации во Владивостоке, все ответили отрицательно. Дмитрий Алексеев отметил, что для реновации нужно очень качественное государственное управление, которого у нас нет. Нужен трехсторонний диалог между властями, жителями и бизнесом, которого тоже нет.
Застройка на грани фола
В точечной застройке, по мнению строителей, нет правых и неправых. Застройщики сознательно идут на конфликт с населением, потому что прекрасно понимают, что конфликт будет в той или иной степени. Иногда диалог с жителями получается, иногда – нет.
Конфликт развивается сразу по нескольким направлениям: дополнительная нагрузка на инженерные сети, на дороги, на парковочные места, вырубка деревьев, шум стройки за окнами, грязь от строительной техники. Конфликт нарастает как снежный ком. Его предлагают решить мораторием на застройку в городской черте. Компании, разумеется, против.
Сергей Вахнин из ИСК «Система» термин «точечная застройка» не признает. Говорит, что сейчас регламенты изменились. Застройщик уже не может строить дом и планировать размещение в пределах одного участка. Весь город оплетен КУРТами, то есть зонами комплексного устойчивого развития территории. И они заставляют делать планировку не в рамках своего маленького участка, а захватывать большие территории, в 20-30 гектраов. Проектировщики считают нагрузки – хватит ли там воды, тепла, электричества, мест в детских садах и школах. Все это закладывается в проект и подается на утверждение в городскую администрацию.
«Сейчас я бы слово "точечная застройка" не обсуждал в том виде, в котором оно применялось раньше, – говорит Сергей Вахнин. – Мы готовим проект планировки в районе Уткинской. Мы там провели благоустроительные работы. Люди вышли на митинг и сказали – мы хотим спортплощадку. Власть сказала – будет. Мы начали разбираться. Через весь участок проходит линия 110 кВт. Там ничего нельзя строить. Мы вышли на диалог с жителями, подготовили презентацию, рассказали, что ничего не построить, пока не вынесется ЛЭП. Это больше 100 млн рублей. Нужно ли бюджету брать на себя такую нагрузку? Мы готовы. Дополнительно сверх этого построим площадку и отдадим муниципалитету. Люди кричали – нет, нам это не надо. Мы тут сами все сделаем. Поэтому я бы хотел заострить внимание на вопросе, каким должен быть диалог застройщика с жителями и до какой степени он должен происходить. До какого-то момента мы можем вести диалоги, а дальше-то закон должен работать. Мы любим приводить в пример Сеул, Гонконг, Сингапур. Там тоже активно все строится».
Вахнин говорит, что на митинги выходят люди, которым недостает знаний и веры. Общественник Юрий Кучин отметил, что на Уткинской все-таки жители массово хотят, чтобы был сквер и спортплощадка.
«На самом деле идет активное навязывание жителям этого дома, переламывание их через колено, – считает Юрий Кучин. – Но, извините, если у нас демократия и народовластие, то в конце концов должны решать жители, что они хотят видеть в этом районе. Для строительства сквера не нужно вообще ничего, только деревья посадить».
Собственно, люди и высаживают деревья, а застройщик, который громко заявляет о намерениях, до сих пор не согласовал проект планировки территории и, соответственно, не может получить никаких разрешений.
«За исключением Патрокла, Снеговой Пади и "Восточного луча" у нас фактически вся застройка – точечная, – говорит Владимир Исаков. – Все места, где можно что-то построить, закрыты зонами КУРТ, все делают проекты планировки. И власть может их утвердить, а может не утвердить. Никаких обязательств нет – некоторые по два-три года не могут утвердить, а застройщик ничего не может построить. Эти КУРТы были придуманы не для того, чтобы закрывать застройку, а для того, чтобы убрать барачные территории. Федеральное законодательство пытается убрать барьеры и четко отрегулировать действия всех сторон – чтобы действовали в соответствии с законом, а не "нравится – не нравится". Второй вопрос: вот люди хотят сквер. Территория частная. Вот представьте, один застройщик к другому приходит и говорит – а давай на твоем участке построим сквер! А тот ему – погоди, я же дом хотел. Не, ну давай ты сквер, а я дом. Но почему за мой счет? Мы же говорим не про государственную землю».
По мнению Исакова, правоохранительные органы строго проверяют земельные сделки. И если есть малейшие сомнения в том, что землю получили незаконно, прокуратура не даст строить. Если выдается разрешение на строительство, то участок точно был изучен органами власти.
«Надо понимать, что мы не в Советском Союзе, когда все было государственное, – говорит Исаков. – Сейчас есть государственная, есть муниципальная, есть частная земля. Если землю получили нечестно, работают правоохранительные органы. Наверное, часто бывает, что, может быть, и не надо там строить. Когда-то ушли какие-то скверы под стройку. Но в рамках действующего законодательства застройщик, получивший разрешение на строительство, прошел все регламенты».
Застройщики сетуют на то, что жители в принципе не хотят, чтобы рядом с их домами что-то строилось. У них есть квартиры, их все устраивает, развитие города им интересно, но только если оно происходит не вблизи их дома. Сами же бизнесмены по собственным уверениям в 99% случаев готовы выйти на диалог – где-то этажность уменьшить, где-то площадку построить, где-то дорогу проложить. Но если общественный посыл «ничего нельзя, мы не хотим, чтобы на нашей земле что-то строилось», то и диалога не будет. Застройщик просто вообще ничего не будет согласовать. Он пойдет в суд, выиграет его и построит то, что хотел. Либо проиграет и не построит ничего. Но общественного диалога нет никакого. Есть просто судебное разбирательство и его итог.
Точечная парковка
Эскалация конфликта происходит в момент представления количества квартир и соотношения с ними парковочных мест. Это реалии Владивостока – машина почти в каждой семье, а то и не одна.
На Уткинской предлагают к каждой квартире парковочное место – за деньги. В «Ониксе», где ИСК «Система» обещала огромную бесплатную парковку, участок земли под нее вообще не был взят в аренду и в конце концов ушел другому застройщику. В «Алых парусах», «Вертикали», «Ониксе», в любой новостройке парковочные места – за деньги. Само собой, паркинги не заполняются, а люди ставят машины там, где бесплатно, даже если это неудобно для всех.
Застройщики считают, что хаотичная парковка – это не проблема застройщика, а проблема культуры и ментальности населения. Будут штрафы за стоянку в неположенном месте, будут работать правоохранительные органы – перестанут люди парковаться на газонах.
Раньше нормативы позволяли не строить парковочные места вообще, достаточно было арендовать какой-то смежный участок и сказать, что машины будут стоять там. Теперь так нельзя. Однако по действующим нормативам парковочных мест в жилых домах должно быть не менее 0,5 на квартиру или 1 на 100 квадратных метров. Итоги строительства по минимально допустимым параметрам хорошо видны в микрорайоне Снеговая Падь.
«Мы все дома строим с паркингом, – говорит Евгений Пименов, глава компании "Армада". – В одном из них 350 мест. Заполнено 60%. Остальные стоят на улице. Они стоят не во дворе, потому что у нас двор без машин, но стоят вокруг, хотя мы продаем и сдаем в аренду парковочные места. Стоят где угодно – на косогорах, на муниципальной земле. Если сейчас по какому-то чуду какой-то меценат или инвестор построит паркинг, будет ли он востребован? Вопрос даже не в продаже. Если в 90-х годах мы не могли себе позволить оставить машину на улице, бросить ее. Мы ставили их на парковках, деньги платили. Никто не будет строить парковки, если они не окупятся. Вопрос в другом – просто обвинить застройщика. Но надо работать над сменой ментальности людей. Жители встают в позицию "не хотим". Был нашумевший случай на Кипарисовой. Детский сад хотели построить, а у людей там была удобная площадка для того, чтобы машины поставить. Пустырь. И все – власть плохая, все плохие. А то, что на Змеинке всего один детский сад на 100 мест, никого не интересует. И мы выйдем на баррикады и будем сопротивляться до последнего».
Впрочем, единодушие застройщиков в этом вопросе несколько диссонирует с реальностью. Согласно данным FarPost.ru минимальная стоимость парковочного места во Владивостоке – 400 000 рублей. Самый дорогой паркинг стоит как однокомнатная квартира – 3 380 000 рублей. Это 10-12% стоимости квартиры на Орлиной сопке. Для населения, которое с трудом может накопить на первоначальный внос по ипотеке в размере тех же 10-15%, это серьезная сумма.
Застройка «квартира+парковка» будет невыгодной. Дмитрий Алексеев, генеральный директор «ДНС» говорит, что строительство и обслуживание одного парковочного места по затратам сопоставимо с квартирой. Если паркинг будет подземным, то это вообще кратное увеличение стоимости квадрата. То есть и этот конфликт обречен на хождение по замкнутому кругу, пока власти не сделают комфортные общественные зоны и такой же комфортный общественный транспорт, когда людям будет проще и удобнее передвигаться на нем, а не на авто.
И еще один вопрос, в котором единодушны все, это доходы населения – они падают, так что основной вопрос не в квартирах или парковках, а в том, чтобы люди были платежеспособны.
