Ипотека стала больше и дольше: средний размер кредита на жилье вырос до 4,5 млн рублей
Количество и объем ипотечных кредитов в Приморье за прошлый год снизились. При этом значительная доля займов пришлась на рефинансирование, а не на новые сделки. Средняя сумма ипотеки за три года выросла в два раза, в том числе увеличив срок кредита. Материнский капитал используют лишь 9-10% ипотечных заемщиков, а его размера не хватает даже на первоначальный взнос. «Дальневосточная ипотека» под 2% потеснила «семейную» и разогнала цены на новостройки, но кредиты на первичном рынке все еще составляют около 15-20% всех сделок.
За 2019 год в Приморье оформлено 14 022 ипотечных кредита на общую сумму 19,2 млрд рублей. «Дальневосточная ипотека» под 2% подстегнула спрос, и, конечно, повлияла на падение средней процентной ставки. Ранее ипотека росла не более чем на один миллиард рублей в месяц, тогда как с ноября по декабрь прибавила сразу 250 кредитов и 3 млрд рублей по объему средств. Хотя даже эта льготная программа не позволила достичь прошлогодних результатов. Совокупный объем снизился на 2%, а количество кредитов стало меньшим на 14%, по данным Дальневосточного ГУ Банка России.
Средний размер займа для покупки жилья в Приморье, по подсчетам кредитных организаций, оказался около 4-4,5 млн рублей. А ведь еще в 2016 году он балансировал на уровне 1,8-2,2 млн рублей. Естественно, вырос и средний срок ипотечного кредита в Приморье - к 1 января 2020 года он достиг 18 лет, хотя в 2011-2012 составлял 12-14 лет.
По оценке управляющего Приморским отделением банка «Открытие» Кирилла Грибова, в нашем крае средняя стоимость квадратного метра при покупке жилья в ипотеку на первичном рынке в 2019 году составляла в среднем 90 000 рублей, на вторичном – 120 000 рублей.
К слову, установленный Минстроем РФ размер нормативной стоимости квадратного метра жилья в среднем по России по итогам 2019 года составил 45 133 руб.
Эксперты банковского сектора Приморья уточняют, что в 2019 году квартиры и дома приобрели те, кто принял принципиальное решение улучшить свои жилищные условия именно в ушедшем году. Для остальных приморцев квадратные метры росли в цене так быстро, что их благосостояние не успевало за подорожанием недвижимости.
В целом банки делают ставку больше на собственные кредитные программы, чем на льготные. Более того, значительный объем кредитования обеспечило рефинансирование ипотеки — около 40% от суммы жилищных займов в Приморском крае.
Портрет заемщика
Среднестатистическому ипотечному заемщику из Приморья обычно чуть больше 35 лет, женат, как правило, в его семье один или двое детей.
В банке «Открытие» средний ипотечного заемщика - это приморец с высшим образованием в возрасте 30-35 лет, работающий специалистом или руководителем среднего звена.
У ВТБ ипотечному клиенту 34-38 лет, состоит в браке и, как правило, воспитывает одного ребенка. Площадь приобретаемого жилья в среднем составляет 45 кв. м, а стоимость 4,5 – 5,8 млн рублей.
«Нашему среднестатистическому заемщику-приморцу около 38 лет, его доход составляет 86 351 рублей в месяц. Средняя площадь квартиры, которую приобретали наши клиенты в Приморье, составила 49 кв. м, а ее стоимость – 4 млн рублей», - отмечает руководитель Сибирско-Дальневосточного федерального округа «Росбанк Дом» Алена Путинцева.
В банке «Приморье» ипотечные клиенты — это семейные пары в возрасте от 25 до 38 лет. В 2019 году продолжилась тенденция по увеличению обращений заемщиков-моряков, работающих под иностранным флагом. В основном приобретают квартиры площадью от 40 квадратных метров.
Начальник отдела продаж управления ипотечного кредитования Примсоцбанка Анна Демидова замечает, что сегодня люди хотят жить в комфорте, и площадь, приобретаемых в ипотеку квартир в среднем не меньше 42-55 кв. м.
Материнский резерв
Несмотря на то, что основная часть ипотечных клиентов в Приморье имеют семью, лишь 9-10% кредитов оформляется с использование материнского капитала (МСК). А сумма самого «капитала» давно не покрывает первоначальный взнос, обеспечивая лишь 5% стоимости кредита. Более того, в 2019 году большая часть приморских заемщиков, в том числе семьи с детьми, отдавали при покупке жилья 30% в качестве первоначального взноса.
Кирилл Грибов замечает, что в Приморье двое из десяти заемщиков используют материнский капитал, трое из десяти оформляют военную ипотеку. Кстати, достаточно большой процент военной ипотеки также пришелся на рефинансируемые кредиты.
По наблюдениям Анны Демидовой, первоначальный взнос больше 10% приморские заемщики формируют в тех случаях, когда продают прежнее жилье и переезжают в квартиры большей площади. Именно такая схема характерна для покупок на вторичном рынке.
Руководитель ипотечного центра банка «Приморье» Виктория Подоба обращает внимание на нюансы использования материнского капитала. Если клиент направляет эти средства в счет частичной оплаты первоначального взноса, продавец получит деньги в полном объеме сразу после государственной регистрации договора. А если первоначальный взнос полностью состоит из «капитала», то перечисление займет около полутора месяцев. Особенно это актуально для вторичного рынка.
Новостройки ушли за два месяца
«Дальневосточная ипотека» под 2% годовых подняла продажи на первичном рынке Приморья. Эксперты считают, что во многом она сыграла на руку застройщикам. Приморцы бросились покупать любой новострой, дабы успеть «впрыгнуть» в льготную программу. Так, на Дальнем Востоке Сбербанк оформил 900 таких кредитов (на 31 января 2020 года), ВТБ – одобрил 130 заявок (на 14 января 2020 г.). Большая часть из них приходится на Приморский край.
По оценке Виктории Подоба, после запуска «дальневосточной ипотеки» 9 декабря 2019 года застройщики начали поднимать стоимость квадратного метра. В среднем квартиры площадью 40-80 кв. м подорожали на 250 000 - 500 000 рублей.
С точки зрения руководителя отдела развития маркетинга риэлтерского агентства «Центр новостроек» Юлии Чех, приморские девелоперы сегодня установили цены неким авансом. Ровно такой, по расчетам застройщиков, стоимость жилой недвижимости в новых домах должна была стать через год. Квартиры, которые строители планировали продавать в течение года, ушли за два месяца, и этап роста цен сдвинулся.
Пока нельзя сказать, что за кредитом под 2% обращаются многодетные семьи, считают в банке «Приморье». В большинстве своем «дальневосточную ипотеку» получают молодые семьи без детей или с одним ребенком. Средняя сумма, которую клиенты хотят на покупки жилья в рамках льготной программы, составляет 4,1 млн рублей.
Подобную оценку подтверждают и в ВТБ. По словам управляющего в Приморском крае Александра Вялков, за дальневосточной ипотекой чаще всего обращаются молодожены, еще не ставшие родителями. Приобретенное жилье для них – первая личная недвижимость, ее покупку они рассматривают с перспективой на расширение семьи. Поэтому молодые люди стараются купить квартиры средней площади, и не берут маленькие студии. Срок кредита в этом случае рассматривают максимальный - 20 лет.
Впрочем, беспрецедентный спрос на «дальневосточную ипотеку» не подвинул с рынка вторичное жилье. Именно в этом сегменте происходят основные ипотечные сделки - в среднем 85% сделок. Ипотеку на новостройки оформляют примерно в 15% случаев. По наблюдениям Анны Демидовой, в Приморье также набирает обороты возведение малоэтажных индивидуальных домов.
«Семейная ипотека» или развод
«Дальневосточная ипотека» под 2% стала серьезным конкурентом «семейной» под 5%. Последняя остается по сей день продуктом с ограниченными условиями – один из малышей в семье должен родиться не раньше 2018 года.
С другой - «семейная ипотека» не имеет стоп-фактора по возрасту родителей, хотя воспользоваться этой льготной программой можно до 2022 года. Приморцы получали такую ипотеку под 5% годовых, а в конце прошлого года многие банки эту ставку еще снизили. По словам Александра Вялкова, за прошедший год 124 приморских семьи воспользовались «семейной ипотекой», оформив кредиты на сумму более 370 млн рублей. Из них на рефинансирование действующей ипотеки пришлось около 150 млн рублей.
Собеседники VL.ru отмечают, что возможность рефинансирования кредита на покупку жилья существенно продвинуло на рынке «семейную ипотеку». Годом ранее этой программой воспользовались в Приморье буквально несколько десятков человек совокупно во всех банках края.
По наблюдениям специалистов банка «Приморье», семьи с двумя детками, младший из которых родился не ранее 1 января 2018 года, как правило, хотят приобрести квартиру на вторичном рынке в черте города, так как во время декретного отпуска платежи по ипотеке ложатся на плечи супруга, а содержать семью с двумя и более детьми, оплачивать ипотеку за новостройку и одновременно откладывать деньги на ремонт – достаточно дорогое удовольствие.
По словам Виктории Подоба, на консультациях клиенты также высказывали недовольство требованием к наличию двух и более детей, привязке к сроку рождения второго и последующего ребенка. В банк часто обращались семьи, у которых второй ребенок был рожден до 2018 года, но по условиям «семейной ипотеки» кредит они получить не могли.
Одна из семей во Владивостоке даже собралась разводиться. Разница в 3% между «дальневосточной» и «семейной» программами в пересчете на ежемесячный платеж оказалась серьезной. В семье растут двое детей - одному три года, а другому несколько месяцев. Но поскольку маме 32 года, а папе 38 лет, под 2% они взять ипотечный кредит не могут по закону, так что остается только развод. В таком случае мать-одиночка сможет оформить ипотеку на себя, как родитель несовершеннолетнего ребенка.
Другая семья и вовсе не может воспользоваться привилегиями обеих программ. В семье пять детей и уже действующая ипотека. Папе 50 лет, поэтому «дальневосточная» не подходит по факту. «Семейной» они не могут воспользоваться, так как рефинансируют только кредиты, оформленные под новострой.
Яна Мальцева
