Финансирование в проекте: застройщики переходят на новые правила строительства жилых домов
С 1 июля застройщики по всей России перешли с долевого строительства, когда деньги на возведение дома по сути дают его будущие жильцы, на проектное – банковские кредиты, которые будут выдавать с определенными условиями. Часть банков не готова предоставлять такие кредиты, сообщила на пресс-конференции в «Российской газете» советник директора департамента обеспечения банковского надзора ЦБ Ирина Карпова. Однако проблем участникам рынка это не создаст. Дефицита кредитных денег у застройщиков не будет.
Застройщики переходят от системы долевого строительства жилья, когда стройку финансируют будущие собственники, к использованию для этих целей банковских кредитов. Деньги граждан до момента получения ключей от квартир в готовом доме хранятся на эскроу-счетах в банках.
По последним данным ЦБ, эскроу-счета застройщикам открыли семь уполномоченных банков. Заявки на получение кредитов в рамках проектного финансирования находятся на рассмотрении 19 кредитных организаций.
Как рассказал VL.ru один из владивостокских застройщиков, могут встречаться и иные проблемы. Например, когда, по мнению банка, проект не соответствует заявляемой категории. Если застройщик строит жилье с признаками бизнес-класса, а продавать его хочет как класс комфорт, банк требует поднять цену за квадратный метр.
По новым правилам застройщики обязаны работать с 1 июля. Исключение составляют проекты, которые соответствуют установленным правительством критериям по степени готовности объектов (не менее 30%) и количеству заключенных договоров долевого участия (минимум 10% общей площади). По ним договоры участия в долевом строительстве и после 1 июля продолжают заключать по прежней схеме.
Перечень уполномоченных банков с 1 июня расширился. Требования к кредитным организациям, уполномоченным открывать эскроу-счета, снизили, чтобы облегчить застройщикам доступ к заемным ресурсам. В перечне ЦБ по состоянию на 1 июля было 95 таких банков.
«Новички списка сейчас определяются с планами и решают, будут ли вести работу с застройщиками. Из числа банков, которые давно входят в перечень уполномоченных, 28 сообщили, что не планируют это делать», – рассказала советник директора департамента обеспечения банковского надзора ЦБ Ирина Карпова.
В целом, по ее словам, банковская система готова к переходу на проектное финансирование застройщиков. Запас капитала уполномоченных банков позволяет заместить кредитами средства, которые застройщики получали от дольщиков.
«Мы начали открывать первые счета эскроу еще в апреле 2018 года, но активность застройщиков была низкой, – рассказала Светлана Назарова, управляющий директор, начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка. – Сегодня количество эскроу-счетов достигает 3000, 106 из них уже раскрыты, то есть застройщики получили средства, исполнив свои обязательства перед дольщиками. На счета эскроу привлечено около семи миллиардов рублей».
Ставка по кредитам для застройщиков в рамках проектного финансирования с использованием эскроу-счетов у банков приблизительно одинаковая. Она не фиксированная и может меняться. «По большинству проектов базовая ставка находится в диапазоне от 10 до 12%, специальная ставка (начисляется на долю кредита, эквивалентную сумме средств по эскроу. – Прим. ред.) колеблется в диапазоне 3-5%.
«Средневзвешенная ставка на всем периоде кредитования составляет 5-7%, – рассказал Антон Воронин, директор проектного финансирования и приоритетных проектов банка ДОМ.РФ. – На стадии строительства она тем ниже, чем выше объем проданных квадратных метров».
Главный критерий, исходя из которого банки принимают решение о кредитовании застройщиков, – финансовая устойчивость.
«Те, кто, грубо говоря, работают в ноль, не могут рассчитывать на проектное финансирование, потому что главное – это все-таки возвратность кредита», – пояснила Светлана Назарова.
Пока доля отказов в кредитовании застройщиков не превышает 10-15%, уверяют банкиры.
«В основном они связаны с деловой репутацией застройщиков: если поданы иски, идут суды, есть опыт предыдущих банкротств или факты существенного нарушения сроков по предыдущим проектам, – уточнил Антон Воронин. – Все остальные недочеты, в том числе касающиеся качества исходной разрешительной документации или низкой рентабельности проектов, устранимы».
Еще два закона, которые защищают дольщиков в случае банкротства застройщика, вступили в силу. Согласно первому документу, регионы смогут создавать некоммерческие организации в виде фондов, которые будут технически организовывать завершение строительства проблемных объектов. Иными словами, у регионов появились дополнительные возможность решать вопросы на местах. При этом вводится жесткий контроль за целевым расходованием выделяемых средств через механизм обязательного банковского сопровождения всех расходных операций региональных фондов.
Другой закон предусматривает, что страховые компании и банки обязаны в течение 40 рабочих дней передать Фонду защиты прав дольщиков полученные страховые премии по действующим договорам страхования ответственности застройщика или по договорам поручительства.
Также будет сформирован единый реестр проблемных объектов.
Как отмечал глава Минстроя Владимир Якушев, не исключено, что на первых этапах после перехода на проектное финансирование цены на жилье повысятся. Особенно это характерно для элитного жилья. В некоторых таких жилищных комплексах цены уже выросли на 28-30%. Однако вскоре рынок должен адаптироваться к новым правилам, и цены стабилизируются. Главное, что после перехода на эскроу-счета застройщики будут заинтересованы быстрее передать жилье в собственность дольщикам. Люди получают гарантию и более простой способ оформления собственности, считают эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра.
