Дорогие квадраты съедают льготную ставку: ипотека с господдержкой спровоцировала рост цен на первичном рынке жилья в Приморье
Рост цен на первичном рынке недвижимости Владивостока и Приморья в целом не прекращается даже во время пандемии. По оценкам Приморскстата, стоимость квадратного метра в новостройках за казалось бы коронакризисный второй квартал выросла на 7-8%. Приморские эксперты рынка оценивают подъём цен в 10% с начала года.
Причиной столь агрессивного ралли в сфере первичной недвижимости называют активизацию льготных программ ипотечного кредитования. Дальневосточная, семейная и госипотека под 6,5% вновь сделали Владивосток городом, где рост цен сопоставим с двумя российскими столицами - Москвой и Санкт-Петербургом.
Как долго это будет продолжаться и не съедят ли дорогие квадраты всю выгоду от льготной ипотеки, VL.ru поинтересовался у застройщиков и риелторов.
Дешёвые кредиты на дорогую недвижимость
По данным Приморскстата, опережающими темпами росли цены по всем типам квартир на первичном рынке жилья — в среднем на 5,6%. Основными драйверами роста стали квартиры среднего качества (типовые) и элитные. Цены на них увеличились на 7,1% и 8,6% соответственно.
С точки зрения заместителя председателя правления Примтеркомбанка Ларисы Здоровец, цены на новостройки логично растут вслед за снижением ключевой ставки: у людей появляется больше денег благодаря низким процентам по льготной ипотеке.
«Сегодня подходит к концу очередной экономический цикл, сродни тому, что мы наблюдали в 2012 году. В начале 2021 года ключевая ставка, скорее всего, вновь пойдёт вверх и потянет за собой проценты по кредитам. А значит, возможно небольшое торможение цен на рынке первичной недвижимости. Но что бы ни говорили о том, что рост цен на новостройки съедает выгоды от льготного ипотечного кредитования и порой делает ежемесячный платёж ниже всего на пару тысяч рублей, это не так. Общая сумма кредита за счёт низкого процента выйдет меньше из-за отсутствия переплат аж на несколько миллионов рублей. Согласитесь, это уже серьёзно», - считает Лариса Здоровец.
Как замечают приморские банкиры, столь заметный спрос и рост цен на первичную недвижимость, конечно, происходят благодаря льготным ипотечным программам. Приморцы в том числе рассматривают варианты продажи квартир на вторичном рынке (в том числе находящихся в ипотеке), чтобы купить жильё в новостройке большей площади с помощью льготных кредитов. И эта тенденция будет нарастать: большое количество новых проектов по строительству в Приморье в разработке, в том числе приход крупных федеральных застройщиков в край – уже свершившийся факт.
С другой стороны, негатив от стимулирования спроса на ипотеку проявится уже осенью этого года. Жилищные кредиты с первоначальным взносом в 15% ещё больше увеличат её доступность и привлекут к этому продукту слои населения с небольшой кредитоспособностью. К слову, в России комфортной считается кредитная нагрузка при выплате в качестве первоначального взноса 30-40% от стоимости жилья.
Специалисты единого ипотечного центра «Аском» также полагают, что льготные программы способствовали росту спроса на покупку жилья в новостройках Приморья и Владивостока. Поэтому и рост цен на строящееся жильё не заставил себя ждать, хотя он чаще всего касается массового рынка, на который нацелены и льготные программы ипотечного кредитования. Так, предельная сумма такого кредита всего 6 млн рублей. В то же время первоначальный взнос достаточно приемлемый — уже 15%.
Дорогое дешёвое жильё
По мнению директора по продажам и маркетингу компании «Катрина инвест» (ЖК «Ольга») Натальи Кондратовой, несмотря на пандемию, спрос на первичную недвижимость в Приморье переживает настоящее ралли, говоря биржевым языком. Приморцы, которые благодаря снижению ставок теперь могут позволить себе кредит, чаще всего выбирают жильё экономкласса площадью до 50 кв. м. Впоследствии именно в этом сегменте цены растут как на дрожжах. В ЖК бизнес-класса, напротив, отсутствует серьёзный рост стоимости квартир. Хотя и это жильё, как правило, с локацией в центре Владивостока и другими более качественными характеристиками, дальневосточная ипотека и другие льготные программы сделали более доступным.
«Наблюдаем заметный спрос на квартиры площадью 70-80 кв. м, что в первую очередь обусловлено высокой готовностью жилого комплекса. Благодаря тому, что средства дольщиков депонируются на эскроу-счетах в банках, вызывает ещё большее доверие клиентов», - считает Наталья Кондратова.
Генеральный директор компании «Ареал-Девелопмент» Александр Шмидт также полагает, что льготные ипотечные программы, безусловно, подстегнули спрос: произошло «вымывание» квартир определённого класса — стоимостью до 7-8 млн рублей. Рост цен связан в первую очередь с тем, что предложение жилья на первичном рынке Владивостока ограничено — оно не успевает за резко увеличившимся спросом. В большей степени это относится к жилью «эконом» и «комфорт». Для бизнес-класса льготные ипотечные программы не столь значимы, так как стоимость квартиры здесь может превышать 20 млн рублей. Покупатели ЖК «Маринист» редко обращались к дальневосточной ипотеке, так как сумма сделки значительно выше максимальной суммы льготного ипотечного продукта. Однако такие случаи были.
Одновременно эксперты говорят, что квартиры среднего и бизнес-класса во Владивостоке сегодня часто продаются с дисконтом. Особенно это касается жилых комплексов, которые уже какое-то время находятся в эксплуатации. Крупноформатные квартиры, стоимость которых превышает 10 млн рублей, а площадь — 100 кв. м, сегодня практически не продаются. Кроме того, на фоне усиления контроля государства за расходами и налогообложением крупных сумм вкладов покупатели таких квартир стали просить продавцов указывать более низкую стоимость недвижимости в договорах. Никто не хочет «светить» реальные цены и свои расходы.
Спрос высокий — новостроек мало
Директор АН «Городской риэлторский центр» Сергей Косиков считает, что если бы к моменту запуска дальневосточной ипотеки и в первой половине этого года на рынке появилось много новых объектов строительства, то такого взлёта цен на первичное жильё в Приморье не произошло. Однако снижение цен не стоит ожидать ни в каком из сегментов новостроя — ни в эконом, ни в комфорт, ни в премиум-классе. Возможно, некоторые новые объекты и будут выходить со стартовой ценой немного ниже текущего уровня. Но дальше всё определяет спрос и общее количество предложений на рынке. Спрос есть, и он высокий. А вот предложений очень мало.
По наблюдениям директора ГК «Метры» Владимира Закурко, невзирая на пандемию коронавируса, спрос на покупку новостроя не только не остановился, но и усилился, и это — естественный процесс. Повлияли на рост покупок и очередные слухи о девальвации рубля. Снижение первоначального взноса до 15% и вероятное снижение ставок не только по льготным программам, но и по всем остальным, безусловно, ещё больше повысят спрос на новостройки.
В то же время периодически обсуждается идея включить Владивосток в перечень городов, где дальневосточную ипотеку будут выдавать на покупку вторичного жилья.
«Вы представляете, что здесь будет твориться», - говорит Владимир Закурко.
Однако есть опасение, что такой шаг спровоцирует массовый сброс недвижимости местными жителями, желающими уехать из региона. Директор ГК «Метры» считает, что цены на жильё всё равно не упадут: «Что бы ни говорили, у Владивостока отличная динамика, есть куда развиваться и расти, хороший бизнес-климат по сравнению с другими региональными центрами России. В последнее время намечается тенденция возврата приморцев из Краснодара и других городов обратно во Владивосток. В тех краях они так и не привыкли к местному менталитету, а тем более зарплатам. Но ждать, что ставки станут ниже или недвижимость упадёт в цене, не стоит».
Цены остановят новые стройки
«Для снижения цен надо просто больше строить. Высокие цены на жильё во Владивостоке – это в первую очередь следствие дисбаланса спроса и предложения. Государство может добиться снижения цен, выводя на аукцион больше качественных земельных участков под застройку. А ещё обеспечить подведение к ним сетей за государственный счёт в обмен, скажем, на определённый объём квартир, которые застройщик передаст городу. Также со стороны государства было бы полезно стимулировать реализацию комплексных квартальных решений. Это сложнее и дороже проектов точечной застройки, требует привлечения серьёзных инвестиций. Но взамен решает сразу проблему развития города, комфорта жителей, снимает социальное напряжение, которое вызывает точечная застройка, и даёт необходимый прирост ввода квадратных метров жилья», - уверен Александр Шмидт.
С точки зрения экспертов агентства недвижимости «Аском», уровень цен на жильё в Приморье и Владивостоке так же будет зависеть от ипотечных программ, а до конца текущего года их снижение не планируется. Во-первых, льготные программы подходят только под первичный рынок. Во-вторых, льготная ипотека со ставкой 6,5% ограничена в сроках до 1 ноября 2020 года. В-третьих, строительство в период пандемии не стало дешевле. В этом плане рынок жилья повышенной комфортности более стабилен.
Руководитель АН Estater Валерий Чумичев считает, что на фоне доступности льготного кредитования застройщики логично повышают цены. Хотя так называемую шапку дохода, появившуюся за счёт госипотеки, «скушают» застройщики, а население не получит этого подарка. Да, кредит сегодня дешевле, но в абсолютном значении его сумма из-за подросшей стоимости недвижимости превращается из 5 млн рублей в 7 млн.
Но сегодня начинается и обратное движение. Определённые категории заёмщиков, в том числе приобретавших жильё экономкласса в некоторых жилых комплексах Владивостока, начали выставлять ипотечные квартиры на продажу. Причина — они не потянули прежнюю долговую нагрузку из-за падения доходов. Сброс квартир экономкласса во введённых в строй ЖК может незначительно затормозить рост цен на первичном рынке, хотя такое жильё по критериям госипотеки уже не подходит под категорию новостроек, так как продаётся не застройщиком.
Ипотечного пузыря не будет?
Некоторые участники рынка полагают, что гонка за объёмами жилищного кредитования (а план по дальневосточной ипотеке так и не выполняется) приведёт к раздаче кредитов направо и налево, в том числе заёмщикам с сомнительной платёжеспособностью. В итоге люди в условиях непрекращающегося кризиса и падения доходов не смогут выплачивать ипотечный долг.
Одновременно другие эксперты уверены, что подобного в Приморье не произойдёт. Так, Владимир Закурко считает, что сегодня говорить об ипотечном пузыре не логично. Такое может случиться, только если у каждого члена семьи будет по одному жилищному кредиту.
По мнению Сергея Косикова, требования банков к заёмщикам остаются достаточно жёсткими — практически невозможно получить ипотеку человеку с плохой кредитной историей. Также трудно получить кредит на квартиру индивидуальным предпринимателям и собственникам бизнеса. За последнее время исчезли программы с нулевым взносом. Другое дело, что в условиях кризиса, действительно, есть часть заёмщиков, которые не могут выплачивать ранее взятую ипотеку. Если они не смогут воспользоваться ни одной из программ по реструктуризации или кредитными каникулами, то всегда есть вариант продать залоговую квартиру и приобрести жильё поменьше. Но это не связано с дальневосточной ипотекой, а зависит от текущей экономической ситуации.
«Риск неплатежей, безусловно, всегда существует. Но едва ли ситуацию в Приморье можно описать как «ипотечный пузырь». Во-первых, банки сейчас серьёзно проверяют клиентов. Во-вторых, если покупатель не рассчитает свои финансовые возможности или неожиданно окажется в сложной ситуации, есть механизмы реструктуризации задолженности. Но самое главное, для эффекта «ипотечного пузыря» в итоге должны рухнуть цены на жильё. Предпосылок для этого нет, потому что пока на рынке Владивостока предложение существенно отстаёт от спроса», - резюмирует Александр Шмидт.
Яна Мальцева
