Долевое строительство в России будет контролировать государственный банк
Государственное агентство по распоряжению землей открыло собственный банк для работы по новым правилам долевого строительства. По мнению управляющего дальневосточным отделением Анатолия Бондаренко, проектное финансирование и эскроу-счета существенно оздоровят рынок недвижимости в стране.
Вопреки мнению застройщиков и банковского сектора, институт развития жилищной сферы ДОМ.РФ, 100% акций которого принадлежит государству, уверен, что с 1 июля строительству «жить станет лучше, жить станет веселее». Владимир Путин поручил правительству разработать комплекс мер по контролю за застройщиками жилых домов и сфере жилищного строительства, в том числе – создать специализированный банк для осуществления проектного финансирования
Проектное финансирование – это процесс, когда застройщик получает деньги от банка, а дольщик не несет деньги застройщику, а размещает их на эксроу-счете. В первую очередь, по версии государства, это повысит безопасность. Впрочем, уже несколько лет банковскую сферу трясет от закрытия казавшихся вечными банков. И что будет в том случае, если структура обанкротится, до конца так и не ясно.
Для потребителя мера предполагает увеличение выбора, поскольку раньше критерий был минимальным – достроят или нет.
«Что мы раньше делали, когда выбирали квартиру? Думали – кто достроит или не достроит квартиру. У нас была минимальная потребность. Мы не думали о районе, о качестве. С 1 июля государство будет контролировать все шаги по строительству многоэтажных домов. Теперь у застройщика не будет никаких возможностей, кроме как достроить дом. Он будет стараться быстрее его достроить. Он не будет заинтересован в затягивании строительства, поскольку его прибыль от долевого участия перейдет к нему из банка только после сдачи дома в эксплуатацию», – считает Анатолий Бондаренко.
Государство по-прежнему пытается убедить рынок в том, что недвижимость подешевеет. Но в спецсчетах есть несколько неприятных моментов, которые не могут этому способствовать. Разумеется, за свои услуги по обслуживанию эскроу банки будут брать комиссию, а за выделение проектного финансирования – проценты. Ведь, по сути, это просто целевой кредит.
Срок такого кредита рассчитывается из примера проекта и предполагаемых сроков его окупаемости. Либо это среднесрочное кредитование, до 5 лет, либо долгосрочное – от семи до десяти лет. Есть также разделение на «одиночное» строительство и комплексную застройку – 5 и 7 лет соответственно.
Само строительство одного при наличии средств и земельного участка занимает около двух лет. Плюс еще пара лет на получение документов, в том числе градостроительный план, разрешение на строительство, снос зеленых насаждений, оборудование строительной площадки и многого другого. В Приморье есть немало примеров затягивания стройки на пару десятилетий.
В банк застройщик должен прийти с 15-30% стоимости проекта. Можно и меньше, но тогда заявку на кредит могут не одобрить. Затем застройщик получает средства на осуществление поэтапного строительства. Как быть в том случае, если национальная валюта совершит очередной кульбит, как в 2014 году, непонятно. К тому же, некоторые банки при выдаче финансирования жестко ставят требования к застройщикам – опыт работы на рынке, энное количество сданных домов, финансовое обеспечение. То есть новым компаниям придется консолидироваться с опытными и совместно работать над несколькими проектами, а лишь потом выходить в свободное плавание.
Представители государственного банка уверены, что цена на квартиры снизится, а экспертное сообщество уверено в обратном. Предполагается, что среди застройщиков появится конкуренция – она и приведет к удешевлению квартир и увеличению выбора для потребителя. Но при этом новый игрок на рынок сможет выйти далеко не сразу. В центральных регионах банкротство может ждать очень многие строительные компании. В Приморье, говорят, все уже готовы к нововведениям.
