Число сделок по ипотеке в Москве снижается. Пойдут ли вниз цены?
Пресс-служба столичного Росреестра сообщила, что число ипотечных сделок с жильем в Москве в октябре 2019 года снизилось по сравнению с октябрем прошлого года на 20% — до 8 тысяч. В связи с чем упал спрос и как это отразится на ценах?
Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:
— В целом с начала 2019 года в Москве было заключено почти столько же сделок, сколько и в аналогичный период 2018 года, поэтому пока говорить о падении спроса рано. Действительно, последние месяцы были не такими удачными, как в прошлом году, но я полагаю, что сокращение ставок все же поможет к декабрю нормализовать ситуацию со спросом. Если рассмотреть ситуацию в более широкой ретроспективе, не считая 2018 года, ни в какой из других периодов в Москве не заключалось столько ипотечных сделок, как в 2019 году.
— Изменится ли ситуация, если ипотека еще подешевеет?
— Скорее всего, снижение ипотечных ставок продолжится и мы увидим до конца текущего года новые рекорды по уровню доступности кредита для населения, поскольку ключевая ставка ЦБ РФ сейчас находится на самом низком уровне с начала кризиса — 6,5%. Однако есть риск, что политика регулятора может резко измениться, и тогда на рынке начнутся проблемы со спросом, как это произошло в конце прошлого года.
— Как это отразится на ценах? Что нас ждет в дальнейшем?
— Нельзя исключать, что рост цен продолжится. Сейчас этот процесс во многом стимулирует рост себестоимости строительства из-за повышения цен на различные материалы, оборудование и услуги, которые требуются для реализации девелоперских проектов. Однако темпы роста цен, скорее всего, сократятся в будущем году, если не изменится ситуация с доходами населения.
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин:
— Несмотря на то, что по сравнению с сентябрем спрос на новостройки вырос, в годовом выражении активность ипотечных заемщиков существенно сократилась. В октябре прошлого года в Москве было зафиксировано 10 тысяч сделок, а сейчас — 8 тысяч, что на 20% меньше. Причем отмечу, что в годовом измерении снижение спроса на жилищный кредит наблюдается уже полгода и провал с каждым месяцем все глубже.
Даже на фоне коррекции ипотечных ставок такая динамика вселяет тревогу. Полагаю, основной причиной такого положения дел стало значительное повышение цен на жилье в Москве при сохранении стагнации доходов населения.
Ипотека может спасти ситуацию, но для этого кредит должен еще более существенно подешеветь, чем сейчас. По-видимому, для повторения ипотечного бума 2018 года, когда объем и количество выданных кредитов достигли исторического максимума, необходимо сокращение ставок до уровня 7–8%.
Прямой связи между ипотекой и ценами на жилье нет, но, на мой взгляд, во многом ресурс быстрого роста цен на жилье сейчас исчерпан. Даже в высокобюджетных сегментах рынка московских новостроек, где покупательская аудитория более устойчива к росту цен, наблюдается сокращение активности клиентов.
Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин:
— В октябре в Москве было заключено 8 тысяч ипотечных сделок, тогда как в сентябре — 6,6 тысячи. То есть спрос на ипотеку вырос на 21% по сравнению с сентябрем, но это вполне нормальная динамика для этих месяцев. К примеру, в прошлом году этот показатель увеличился на 30% за тот же период.
В 2019 году на такую динамику, как я полагаю, повлияло снижение ипотечных ставок, которое произошло летом. Если к концу весны базовые ставки по жилищным кредитам достигали 10,5%, то сейчас они опустились до 9%, а у некоторых банков — еще ниже. Это стимулировало покупателей в определенной степени, но, на мой взгляд, имел место сезонный фактор — осенью и в декабре всегда количество сделок возрастает.
Если снижение ставок по ипотеке продолжится, то мы, вполне возможно, увидим значительный рост спроса в декабре. За исключением 2018 года, в предыдущие годы именно в декабре заключается больше всего сделок на рынке недвижимости, в том числе и ипотечных соглашений. «База» для этого рывка уже подготовлена, потому что ставки вновь побили рекорд доступности, опустившись до уровня 9%, чего не было даже в период предыдущего бума в 2018 году, когда минимум составил 9,4% годовых.
Обычно сокращение стоимости кредита приводит к росту цен на жилье, хотя жесткой корреляции между этими трендами нет. С учетом значительного роста цен в прошлом году, я полагаю, что в наступающем году динамика будет все-таки более умеренной, иначе значительного падения спроса не избежать.
Руководитель пресс-службы ГК «МИЭЛЬ» Юлия Фролова:
— В МИЭЛЬ мы не фиксируем падения числа ипотечных заёмщиков ни на первичном, ни на вторичном рынке — уровень поддерживают регулярные снижения Центробанком ключевой ставки и довольно широкий спектр банковских ипотечных продуктов. Возможно, статистическое падение числа сделок связано с особенностями регистрации сделок Росреестром.
